مسکن برای اکثر انسانها بزرگترین و با ارزش ترین دارایی است . به منظور خرید یک خانه , بیش از آنچه که برای امورات و خریدهای دیگر قرض کرده ایم و وام گرفته ایم , اقدام به دریافت وام های بلند مدتی که اقساط آنها گاه تا نسلها بعد از خودمان ادامه دارد تن میدهیم . با همه اینها نیز گاهی در خرید دچار ضرر میشویم . زیرا بازار مسکن یکی از بی ثبات ترین بازارها در دنیاست و برخلاف چیزی که اغلب اقتصاددانان فکر میکنند که بازار انرژی و سوخت های فسیلی بی ثبات است , با نگاهی به گذشته و حال میتوان به این نکته پی برد که میزانی که بی ثباتی بازارهای مسکن دچار افت و خیز و بی ثباتی بوده , بازار انرژی به نسبت باثبات تر بوده است .
در سالهای اولیه قرن بیستم , خرید مسکن مهمترین دلمشغولی و دغده کسانی بود که در کشورهایی با اقتصادهای قوی زندگی میکردند . در بین جمعیت ساکن در اغلب کشورهای غربی دارای اقتصاد های پویا , تا قبل از این تمایل به خرید و تملک مسکن کمتر از 1 چهارم بود که امروزه به سه چهارم افزایش یافته است . هر چند که این تمایل باعث شد , بحران عظیم مالی در اوخر سال 2000 کلید بخورد و ایده جهانی مسکن و تملک مسکن مورد توجه بیش از بیش اقتصاددانان و سیاستگذاران قرار گیرد.
دارایی غیر عادی
در دوره های خاص اقتصادی , ملک و مستقلات به عنوان نوعی دارایی لحاظ میگردد . خرید و فروش مسکن معمولا ساده و راحت است که در گاهی موارد به همان راحتی نیز دچار افزایش و یا کاهش میشود . مالکیت مسکن را نمیتوان با مالکیت سایر دارایی ها مانند طلا یا سهام مقایسه کرد زیرا حداقل در مسکن میتوان زندگی کرد و همین امر نیز سبب میشود که نوسان قیمت آن اثرات گسترده ای نسبت به نوسان قیمتهای سهام یا طلا در زندگی افراد داشته باشد . زمانی که قیمت مسکن با افزایش مواجه میشود این مساله به افزایش اعتماد مصرف کننده در کل اقتصاد کمک میکند . در این حالت مردم بیشتر قرض میکنند و بیشتر خرج میکنند زیرا میدانند که قیمت مسکن و خانه ای که در آن زندگی میکنند بالاتر رفته است . این تنها پیامد اعتماد نیست بلکه مالکین میتوانند برابر با افزایش قیمت مسکن , استقراض کنند که آن را رهن مینامند . این استقراض کاملا طبیعی است زیرا زمانی که فرد سند مالکیت مسکن خود را به عنوان وثیقه به بانک میپردازد , بانک درصدی از کل قیمت مسکن را به او وام میدهد و اگر فرد بداند که قیمت خانه و مسکن او اکنون بالاتر رفته و بانک نیز در قبال وثیقه همان منزل به او وام بیشتری میدهد , ترغیب به دریافت وام میشود و سند مسکن را به رهن میگذارد
روی دیگر سکه زمانی است که بازار مسکن با کاهش قیمت مواجه میشود که اثرات اجتماعی و اقتصادی وخیمی را به دنبال خواهد داشت و در سایر دارایی ها به سختی و به ندرت چنین تاثیراتی را شاهد بوده ایم . اگر ارزش مسکن یک خانواده تا حدی نزول کند که به زیر رقم وام دریافتی برسد , در این حالت گفته میشود که آن خانواده دچار اختلالات سرمایه منفی ( کمتر شدن ارزش اصل مال از جمع اقساط باقی مانده وام رهنی) است . البته این مساله مهمی نیست تا جایی که مالک بخواهد ملک را بفروشد . در این هنگام مالک یا ضرر و زیان را متحمل میشود یا تفاوت را به شرکت وام دهنده پرداخت مینماید
حباب های قیمتی در بازار مسکن و رکود
همواره احساس میشد که سرمایه گذاری های قابل اعتماد تری در بخش های دیگری به غیر از بخش مسکن نیز وجود دارد . در سال 1975 , در انگلستان قیمت مسکن با میانگین سالانه کمتر از 3 دهم درصد افزایش یافت و به همین منظور عده ای تعاریفی برای آن و علل تغییرات قیمت مسکن ارائه دادند . اول , مساله قیمت زمین بود . اگر تقاضا برای تملک زمین افزایش یابد یا عرضه زمین یا خانه محدود شود , باعث افزایش محسوس قیمت مسکن میشود . به همین نحو اگر عرضه خانه ناگهان افزایش یابد , قیمتها سقوط میکنند . یکی از دلایل عمده سقوط قیمتها در سال 2008 در میامی این بود که مساله خانه سازی و گسترش آن به حد اشباع رسیده بود . رابرت شیلر , استاد اقتصاد کالج یل که چندی پیش نیز در رقابت با اقتصاددان ایرانی , موفق به دریافت نوبل اقتصاد نیز شد و هم اکنون رئیس جامعه کارشناسان مسکن در ایالات متحده است در این باره میگوید : در مناطقی که محدودیت ها روی برنامه ریزی و ساخت بیشتر است , قیمتها رو به افزایش و سپس رو به کاهش میرود و نمونه همین اظهار نظر نیز در دو بخش ایالات متحده یعنی کالیفرنیا و فلوریدا که برنامه ریزی دقیقی بر روی محدودیت های ساخت و ساز خود اعمال کردند دیده شد و در مقابل نیز در ایالات هوستون و تگزاس که محدودیت های ساخت و ساز کم است نیز برعکس آن به اثبات رسید و این افزایش قیمت در دراز مدت به وقوع پیوست
افزایش قیمت در دراز مدت عموما مشابه نرخ رشد بلند مدت یک اقتصاد است که یک رابطه پیچیده با ده ها علت دیگر است . افزایش قیمت مسکن در دراز مدت تقریبا در حدود نسبت رشد کلی ثروت است . ایوانا ترامپ , اقتصاددان و تحلیل گر اقتصادی در این باره میگوید : مقدار زیادی پول با قرض و وام و پس انداز جمع آوری کردم با این هدف که خانه ای خریداری نمایم و این کار را به رفتن در بازار بورس ترجیح دادم . حساب کردم که با این کار 2/8 درصد بیشتر سود میکنم و لذا وال استریت را فراموش کردم
افزایش تملک مسکن
دلیل عمده و برجسته برای بی ثبات خواندن بازار مسکن و قیمت مسکن این است که در ایالات متحده و انگلستان دولت های موفق در بیانیه های خود اعلام کرده اند که یکی از اهداف آنها افزایش سطح تملک مسکن است . و همین کشورها نیز بازار مسکن را با بیانیه های خود و تصمیم گیریهای اشتباه خود درباره تملک مسکن , دچار آشوب و نوسان میکنند و عموما در کشورهایی با تملک گسترده است که افزایش قیمت ( حباب های قیمتی در بازار مسکن) و رکودهای عمده و بزرگ شکل میکرد و به سایر نقاط دنیا سرایت میکند . در مقابل , کشورهایی مانند آلمان و سوئیس , جایی که مردم در پی تملک مسکن نیستند , این حبابها اغلب یا شکل نمیگیرد و یا بسیار کنترل شده تر تحت اختیار هستند .
خطرات اقتصادی
هر چند که افزایش تملک مسکن بدون شک منافعی نیز در بر دارد اما این منافع در کفه ترازو نسبت به ضرر و زیان و عواقب آن , بسیار ناچیز تلقی میشود . برای نمونه باعث از بین رفتن دست نامرئی سرمایه داری میشود ( تئوری دست نامرئی اولین بار اولین بار در گفته های آدام اسمیت به کار گرفته شد او در این تئوری معتقد بود اگر هر کسی به نفع شخصی خود فکر کند , در نهایت به نفع کل جامعه تمام خواهد شد) . در یک بازار واقعی که قیمتها به آهستگی رو به افزایش باشند و به سطح بالاتری از قدرت خرید مردم برسند , مردم خرید را متوقف و قیمتها دچار افت میشوند . در این گونه مواقع است که دولت ها یا به خریداران خانه و یا به شرکتها و موسسات وام دهنده پیشنهاد میکنند که آنها را تامین مالی نمایند . انگیزه برای خرید از طریق نقض مالیات یا اجرای قوانین ضمانتی به منظور حمایت , که به نظر دولت های طرفدار افزایش تملک مسکن کار درستی است , به واقع تشکیل حیای ها را در بازار مسکن محتمل تر میکند . این همان چیزی است که در سال 2007 اتفاق افتاد , دو شرکت غول وام دهنده که در بازار وام و بازار مسکن ایالات متحده با نام های فانیما و فریدی مک نقشی اساسی را ایفا میکنند , ریسک روزافزونی را از طریق پرداخت وام محتمل شدند . بیشتر سرمایه گذاران اعتقاد داشتند که اگر این دو غول وام دهنده , ورشکست شوند دولت آنها را حمایت خواهد کرد . نظر آنها در سال 2008 که دولت مجبور شد آنها را ملی اعلام نماید و ملی کند به اثبات رسید . امروزه در بازارهای مسکن سرتاسر دنیا , سرمایه گذاری امری خطر پذیر و جزیی از بازارهای ریسک تلقی میشود اما این بازار همچنان از پررونق ترین بازارهای معامله و مبادله در دنیا به شمار میرود
Hits: 0
